La Prima Casa diventa Impignorabile, Con qualche Distinguo

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Il DI 69/13, il cosiddetto “Decreto del fare”, ha introdotto molte novità in fatto di pignoramenti, espropriazioni, fermi amministrativi, rate, tempi di esecuzione e quant’ altro. Successivamente anche la Cassazione, con sentenza 19270/2014, ha sancito il divieto di espropriazione per le abitazioni principali.

Volendo fare un po’ di chiarezza, diciamo innanzi tutto che il divieto di pignoramento della prima casa non è assoluto, come tanti titoli di giornali ci avevano inizialmente indotto a credere. Ci sono infatti dei distinguo.

Bisogna comunque ammettere che i provvedimenti adottati sono, in generale, a favore dei tanti cittadini in difficoltà e che questo decreto potrebbe in qualche modo offrire una boccata di ossigeno al settore immobiliare in crisi.

Pignoramenti Immobiliari

Il Decreto prevede dunque il divieto di espropriazione dell’abitazione principale, a patto che esistano queste 4 condizioni:

• deve essere l’unica abitazione del debitore;
• la destinazione catastale deve essere abitativa (ad es: se uno abita nei locali adibiti ad ufficio non ci rientra);
• non deve appartenere alle categorie delle abitazioni di lusso, come ville, castelli e dimore storiche (cat. A8 e A9);
• deve essere l’immobile nel quale il debitore ha la propria residenza anagrafica.

Però, come precedentemente accennato, anche l’abitazione principale può essere ipotecabile, e questo è ammesso quando il debito a ruolo è superiore ai 20 mila euro. Inoltre, è stato elevato il limite minimo previsto per l’espropriazione, che è passato così da 20mila a 120mila euro, cioè 6 volte tanto.

In altre parole, nel caso in cui l’immobile pignorato sia diverso dalla prima casa o da capannoni industriali, l’esproprio potrà essere avviato solo se il debito con l’Erario è superiore a 120.000 euro, mentre in precedenza era sufficiente che fosse superiore a 20.000 euro. Dopo 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, non più 4 come accadeva prima, l’esproprio diventa esecutivo.

In molti si sono chiesti se le misure adottate fossero anche retroattive perché, inizialmente, non sembrava essere del tutto chiaro e quindi i pareri erano discordanti. Poi però è intervenuta la Cassazione che ha posto fine al dilemma decretando che esse vanno applicate anche ai pignoramenti già avvenuti ma dove i beni non sono stati ancora venduti all’ incanto, vanno cioè applicate anche agli atti esecutivi in corso di realizzazione.

Al fine di assicurarsi se la propria casa soddisfa tutti i requisiti di impignorabilità, è comunque consigliabile affidarsi sempre ai consigli di un esperto in campo finanziario ed immobiliare.

Pignoramenti Mobiliari

Ci sono delle misure anche per quel che riguarda i veicoli strumentali alle professioni e alle imprese, il DI ne prevede infatti il divieto di fermo amministrativo. Però, affinché questo diventi effettivo, bisogna dimostrarne la qualifica di strumentalità e questo va fatto entro 30 giorni dalla data in cui si è ricevuto il preavviso di fermo.

I beni indispensabili all’esercizio delle professioni e delle imprese sono pignorabili nei limiti di un quinto del loro valore (solo se l’ufficiale di riscossione non ha rinvenuto altri beni capienti o se il debitore ha forma societaria, cioè presenta prevalenza del capitale investito rispetto al lavoro).

Nel caso in cui ci sia il pignoramento di questi beni indispensabili, il debitore ne viene sempre comunque nominato custode. Ed essi non possono essere venduti all’incanto se non sono passati almeno 300 giorni.

Il debitore, per pagare il proprio debito, ha tempo 10 anni. Se era stata pattuita una rateizzazione, si può continuare ad usufruirne anche se si sono saltate fino a 8 rate, non più solo 2 come in precedenza. Le rate previste, inoltre, sono 120 e non più 72.

E tutto questo, senza dubbio, lascia un po’ di respiro in più al debitore.